정부는 관계기관간 논의와 당정 간담회를 거쳐 1일  ‘서민주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합 대책’을 확정·발표하였다.   이번 대책은 대통령직 인수위에서 부터 관계부처간 논의를 거쳐 마련되었으며, 당정청 워크숍과 당정 간담회 등을 통해 다양한 의견을 수렴하여 확정되었다. 

정부가 이같은 대책을 내놓은 주택거래 시장이 침체국면에서 벗어나지 못하고 있기 때문이다. 2008년 이후 주택시장은 침체국면이 지속되고 있고, 이로 인해 주택거래가 위축되고, 주택구입수요가 전세수요로 전환되면서 전세시장 불안도 지속되는 상황이다.   이로 인해 실수요자의 거래불편이 가중되고, 무주택 서민들도 높은 전셋값 부담으로 고통을 겪고 있다. 또한 중개·이사·인테리어 등 관련 서민업종의 어려움도 심화되고 있다. 

 이 같은 주택시장 침체는 민간소비 회복을 지연시키고 향후 시장 부진 심화․장기화시 금융시장의 안정성에도 악영향을 미치는 등 거시경제 전반에 위험요인으로 작용할 우려도 있는 상황이다.  이에 박근혜 정부는 경제 전반의 불안 요인을 제거하고 서민주거와 민생경제의 안정을 도모하기 위해 주택시장 정상화 종합대책을 마련하게 되었다. 

이번 대책의 주요내용을 보면  가격 상승기에 도입된 수요억제-공급확대 기조에서 탈피하여 과도한 정부 개입·규제를 완화하고, 세제·금융지원을 통해 주택시장의 조기회복을 도모한다.  또한, 주택시장 침체로 어려움을 겪고 있는 하우스푸어, 렌트푸어에 대한 지원방안을 강구하고,  저소득층 등 주거취약계층에 대한 수요자 맞춤형 주거지원서비스를 확대하는 보편적 주거복지도 실현할 계획이다. 

공공분양주택의 공급물량을 기존 연 7만→2만호 이하로 축소하되, 시장여건에 따라 탄력적으로 공급하여 수급조절기능을 강화하기로 했다. 기 착수된 물량을 감안하여 2013~2017년 사이 신규 인허가 물량은 1만호 수준으로 관리해 나가기로 했다. 60㎡이하 소형주택으로만 공급하고, 소득ㆍ자산기준 검증을 강화하여 민간주택과 차별성 강화하기로 했다.

  수도권 그린벨트내 신규 보금자리지구 지정을 중단하고, 기존 지구는 공공분양주택 공급물량 및 청약시기 등을 조정한다. 특히, 시장상황이 어려운 2013년 분양주택의 청약물량을 당초 1만6000호를 8000호로 대폭 축소하기로 했다.

기 추진중인 개발지구는  사업계획을 조정한다.  시장수요를 감안하여 공공택지ㆍ보금자리지구 등의 사업계획 조정을 추진한다. 지역별,  지구별 주택수급여건과 사업 진행상황 등을 분석하여 공급물량 및 시기 등을 조정한다. 주거기능 일변도에서 벗어나 자족기능 강화를 통한 수요창출 등 다각적인 방안 모색도 추진한다.

  또 민간주택도 공급속도 조절을 유도하기로 했다.  시장상황을 감안하여 민간주택 착공시기 탄력 조정한다. 사업계획승인 후 의무 착공기간을 2년에서 3년으로 연장(주택법 개정)하고 분양률 저하 등으로 사업성이 악화될 우려가 있거나, 공공택지 내 기반시설 설치가 지연되는 경우 착공연기 허용(주택법 시행령 개정)하기로 했다. 또 공공택지 공급 이후 일정기간 내에 미착공시 환매하도록 한 특약(LH-사업자간)을 사업자가 원할 경우 환매하지 않도록 개정할 계획이다.

최근 2년 단기간 내 공급증가로 주차난, 주거환경 악화 등이 우려되는 원룸형 도시형생활주택에 대한 공급도 적정수준으로 조정하기로 했다. 전국 평균 입주율(원룸형) 53.2%, 수도권은 50.5% (2013.3 기준)이다. 주차장 등 부대시설 설치 기준을 강화하고, 지역상황에 따라 지자체장이 특별구역을 지정하여 인허가를 제한할 수 있도록 개선하기로 했다.     (주택건설기준 및 주택법시행령 개정)

정부는 세제, 금융, 청약제도 개선을 통한 유효수요 창출에 나서기로 했다.

 먼저 생애최초 구입자 등 실수요자 지원을 강화한다.  생애최초 주택구입시 취득세 한시면제(지방세특례제한법 개정)하기로 해다.ㅇ 부부합산 6천만원이하 가구가 6억․85㎡이하 주택 구입시 취득세 전액 면제(국회 상임위 통과일로부터 연말까지 한시적용)한다.

주택기금의 생애최초 주택구입자금 지원도 강화(기금운용계획 변경)한다. 금년도 지원규모를 당초 2조5000억원에서 5조원으로 대폭 확대하고 소득요건을 상향 조정(현 부부합산 5.5천→6천만원)하고, 지원금리도 인하(현 3.8% → 3.3~3.5%)하되 주택면적별로 차등을 두기로 했다.

생애최초 주택구입자금에 대해서는 연말까지 DTI를 은행권 자율로 적용하고, LTV도 70%로 완화한다. 30년 분할상환 대출을 신설하여 젊은층의 상환부담을 완화하고 소비자의 선택권 확대한다.

무주택자의 주택구입자금 지원도 강화된다. 일정요건의 주택 또는 현재 임차로 거주중인 주택을 구입하는  무주택자(연소득 6천만원 이하)에게 생애최초 수준(3.5%)의 자금 지원한다. 근로자, 서민 주택구입자금의 금리(4.3 → 4.0%) 인하 및 소득요건(부부합산 연소득 4천만원 → 4.5천만원) 도 완화한다.

주택구입자에 대한 지원도 강화한다. 연말까지 주택 구입시 양도세 한시 감면(조세특례제한법 개정)
   (국회 상임위 통과일로부터 연말까지 한시적용)해준다. 대상은 금년말까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택이다.  9억이하 신규,  미분양주택 및 1세대 1주택자(일시적 2주택자 포함)가 보유한 85㎡․9억 이하 기존주택을 구입하는 경우 지원을 해준다. 취득후 5년간의 양도소득 세액 전액 면제하고 5년이후 양도시 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액은 과세대상에서 공제한다.

  주택 거래시 과도한 稅 부담 완화를 위해 부동산시장 과열시 도입되었던 다주택자 양도세 중과(50~60%) 제도를 폐지하고 기본세율(6~38%)로 과세(소득세법 개정)한다.

    1년내 주택 단기양도는 50%→40%로, 2년내 단기양도는 40%→기본 세율(6~38%)로 과세(소득세법 개정)한다. 법인의 부동산 양도소득에 대한 일반법인세 외 추가과세(30%) 제도를 폐지(법인세법 개정)한다. 청약가점제 적용 축소 등 청약제도 개선(주택공급규칙 개정)한다. 민영주택 청약가점제(‘07.9~) 적용대상을 85㎡이하로 축소(85㎡ 초과 폐지)하고, 적용비율도 현행 75%에서 40%로 완화한다.

   가점제는 민영주택 공급시, 동일 순위내(1․2순위) 경쟁이 있을 경우, 무주택기간, 부양가족수, 통장 가입기간 등을 점수화하여 다득점자에게 공급한 제도이다.  가점제 비율 조정권을 분양 승인권자인 시군구청장으로 하향 위임(현행 시․도지사)하여 지역별 시장상황에 맞게 탄력적으로 적용한다.

기업형 임대사업자의 토지매입비, 임대관리 부담도 완화된다. 택지비 부담 완화를 통한 민간 임대사업 활성화를 위해「토지임대부 임대주택」제도 도입 추진(임대주택법 개정)한다. 민간 임대주택의 시설관리 및 임차인 관리 등 종합서비스를 제공하는 ‘주택임대관리업’을 신설하고, 세제혜택 강구(주택법 등 개정)하기로 했다.

 임대주택리츠, 펀드 등을 활용한 기업형 임대사업을 육성한다.- 임대주택리츠의 1인당 주식소유한도, 공모의무 적용을 배제(부동산투자회사법개정)하고, 리츠․펀드의 민영주택 우선공급 조례제정을 독려할 계획이다.  민간주택이면서도 임대료 인상 규제 등 공공성을 갖는 ‘準공공임대주택’을 신설하여 세제혜택 부여한다. 의무 임대기간 준수, 임대료 인상률 제한 요건을 충족하는 경우 준공공임대주택으로 등록, 세제감면 등 혜택 부여(임대주택법 개정)한다. - 85㎡이하 주택, 10년 의무임대, 최초임대료(시세이하) 및 임대료 인상률 제한 등 의무를 부여한다.

  정부는 시장과열기에 도입된 과도한 규제 등을 정비하기로 했다. 분양가상한제는 시장상황에 따라 지정, 해제할 수 있게 신축적으로 운영하는 방안 추진하고 그린벨트 등 중첩 규제로 국민불편이 과중한 지역을 중심으로 토지거래허가구역 해제(의견수렴 등을 거쳐 5월중 중도위 심의 및 허가구역 공고)하기로 했다. 대규모 투자를 수반하는 계획입지 개발사업에 대한 개발부담금 한시감면(향후1년간 수도권50%, 이외지역100%감면, 개발이익환수법 개정)하기로 했다.

 규제완화를 통한 주택정비사업 활성화를 위해 소형주택 공급 확대를 위하여, 조합원에게 기존주택의 전용면적 범위내에서 2주택 공급을 허용하기로 했다. 조합의 금융비용 절감을 위해 주택 미분양자에 대한 현금청산시기를 사업 후반부로 늦출 수 있도록 개선한다. 분양신청종료일 이후 150일 이내로 되어 있는 것을  관리처분계획 인가 이후 90일 이내로 줄이기로 했다.

15년 이상 경과된 아파트에 대해 안전성 확보가 가능한 범위내에서 수직증축 리모델링을 허용하는 방안 강구하고 전문가 T/F를 구성하여 구체적 허용범위와 전문기관의 구조안전성 검토 및 건축심의 의무화 등 안전성 확보방안을 마련할 계획이다.

   또한, 도시과밀 문제나 전월세난이 없도록 지자체별로 리모델링 기본계획(가칭)을 수립한 후 중앙도시계획위원회의 심의 및 국토부장관의 승인을 받아 시행하도록 했다.

 하우스푸어 및 렌트푸어 지원방안

  경제적 자활의지가 있는 하우스푸어를 선별 지원하고, 투기목적이 아닌 실거주(1주택자) 목적의 구입자로 지원대상 한정하여  금융기관도 프리워크아웃 등 채무조정 확대, 부실채권 매각 등 일정부분 책임 분담한다.

 시장원리를 통한 채무조정방식을 중심으로 추진함으로써 재정부담을 최소화하고 하우스푸어의 연체위험 및 주택 보유의사 등에 따라 맞춤형 지원대책을 마련하기로 했다.

  금융권 자체적으로 연체우려․단기연체 주택담보대출에 대한 상환기간 연장, 장기분할상환 대출 전환 등 프리워크아웃을 확대한다.  채무조정시 기존대출 취급시점의 대출한도를 계속 적용할 수 있도록 LTV규제에 대한 예외를 허용하는 등 제도개선 병행 추진하고 신용회복위원회의 주택담보대출 프리․개인워크아웃 활성화를 위해 신용회복제도의 수혜범위를 주택담보대출까지 확대한다. 담보채권에 대한 워크아웃시 채권자 동의요건을 완화한다.